Was ändert sich am Mietverhältnis bei einem Eigentümerwechsel?

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Bei einem Eigentümerwechsel einer Miet-Immobilie kommen viele Fragen auf. Vor allem bei den Mietern kommt Unsicherheit auf. Wir geben euch einen Überblick, was genau sich ändert.

Im Deutschen Mietrecht gilt beim Eigentümerwechsel der Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“. Das heißt, dass der Käufer einer Immobilie automatisch an die Stelle des alten Eigentümers als Vermieter tritt. Alle Rechte und Pflichten, die mit dem Mietverhältnis verbunden sind, gehen an den Käufer über, da dieser in den Mietvertrag mit dem jeweiligen Mieter eintritt. Wenn es um Kautionen Miet-oder Betriebskostenzahlungen geht, wird das wichtig.

Für die Rückzahlung einer Kaution an einem Mieter ist so stets der aktuelle Eigentümer zuständig – und zwar auch dann, wenn er das Geld vom Vorbesitzer nicht erhalten hat. Das gilt auch, wenn der neue Eigentümer die Immobilie über eine Zwangsversteigerung erworben hat. Daher sollte zur Absicherung die Übergabe der Mietsicherheiten im notariellen Kaufvertrag geregelt werden.

Bezüglich der vertraglichen Ansprüche durch den Eigentumsübergang tritt ein Schnitt ein. Zuvor entstandene Ansprüche bleiben beim bisherigen Vermieter. Dem Immobilienkäufer stehen nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels fällig werdenden Forderungen zu. Auch richten sich vertragliche Ansprüche eines Mieters gegen den Käufer, falls sie erst nach dem Wechsel entstehen oder fällig werden. Das gilt vor allem auch dann, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch wegen etwaiger Mängel an der Wohnung geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mängelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist.

Es ist keine Pflicht des Mieters, die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, damit die Miete an den „richtigen“ Eigentümer gezahlt wird. Es zählt nur das, was der Vermieter oder ein mit schriftlicher Vollmacht ausgestatteter Vertreter mitteilt. Hat der Vermieter dem Mieter einmal eine Mitteilung über den Eigentümerwechsel gemacht, kann er dies nicht widerrufen. Zurücknehmen kann der Vermieter die Mitteilung ausschließlich mit Zustimmung des in der Mitteilung benannten neuen Eigentümers.

Wenn der neue Eigentümer die Miete auffordert, fortan die Miete nur an ihn zu zahlen, genügt dies nicht. Wäre das der Fall, könnte Betrüger diese Mitteilungen in Briefkästen verteilen und warten, bis die Mietzahlungen auf ihrem Konto eingehen.

Auch bei der Nebenkostenabrechnung gibt es keinerlei Veränderungen durch den Eigentümerwechsel. Für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist der neue Vermieter zuständig, auch wenn bereits die Vorauszahlungen an den alten Vermieter erfolgt sind.

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